La reingeniería y la ingeniería económica en la construcción: Herramientas para salir de la crisis/

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Capitulo 1. La demanda de vivienda. 1. la teoría económica. 1.2 la demanda. 1.2.1 la elasticidad-precio de la demanda. 1.2.2. la elasticidad- ingreso de la demanda. 1.3. La oferta. 1.3.1 La oferta fija. 1.3.2 La oferta variable 1.3.3 La elasticidad de la oferta 1.4 El punto de equilibrio -- 2. El estudio de la demanda de vivienda. 2.1 Objetivos 2.1.1 Establecer las características básicas del comprador o demandante de vivienda 2.1.2 Indagar algunos aspectos cualitativos de la vivienda deseada. 2.1.3 Establecer la preferencia de los demandantes para ubicarse en ciertas Zonas de la ciudad. 2.1.4 Cuantificar la demanda insatisfecha de la ciudad objeto del estudio. 2.2 Definiciones 2.2.1 Vivienda 2.2.2 Universo 2.2.3 Muestra 2.3.4 Marco muestral 2.2.5 Mercado 2.2.6 Ingreso familiar. 2.2.7 consumidor. 2.2.8 Consumo Potencial. 2.3 Demanda. 2.3.1 Demanda potencial 2.3.2 Demanda efectiva 2.3.4. Clase social 2.3.5 Cobertura social 2.4 Metodología 2.4.1. Población 2.4.2 Diseño 2.4.3 Tamaño de la muestra Capitulo 2. La oferta de vivienda y la actividad edificadora 1. Objetivos 2. Metodología 2.1 Evolución de la actividad edificadora en los últimos 5 años 2.2 la actividad edificadora actual 2.2.1 La actividad edificadora por fecha de iniciación de los proyectos 2.2.2 La actividad edificadora por fecha de terminación de los proyectos 2.2.3 la actividad edificadora por destino de la construcción 3. La oferta de vivienda y edificaciones -- Capitulo 3 El concepto de interés, el valor del dinero en el tiempo y los costos de un proyecto de inversión. 1. El interés simple. 2. El interés compuesto. 2.1. Símbolos 2.2. Deducción de la formula de valor presente 2.3.1 Deducción de la formula de cuotas uniformes anuales, cuando el numero de periodos tiende a infinito. 2.4 Gradiantes 2.4.1 El gradiante aritmético 2.4.2 Equivalencia entre una serie uniforme ¨R¨ una serie de sumas cuya magnitud aumenta gradualmente en ¨G¨ 2.4.3 Deducción de la formula del valor presente (P) del gradiante aritmético 2.4.4 Deducción de la formula del valor final (S) del gradiante aritmético 2.4.5 Gradiante aritmético infinito 2.4.6 El gradiante geométrico 2.4.6.1 Deducción de la formula del valor presente (P) del gradiante geométrico 2.4.6.2 Deducción del valor futuro (S) del gradiante geométrico 2.4.7 El gradiante geométrico infinito 2.4.8 Gradiantes escalonados 2.5 Interés nominal e interés efectivo 2.6 Interés compuesto continuo 2.7 La inflación 2.7.1 Calculo del interés de tasas combinadas 2.8 La depreciación, la obsolescencia y el agotamiento 2.9 Las tasas de interés compuesto 3. Los costos de un proyecto de inversión 3.1 Clasificación Descriptiva de los costos 3.1.1 Definición costos fijos 3.1.2 Definición costos variables 3.1.3. Definición costos totales 3.1.4 Definición costos unitarios 3.1.5 Definición costos marginales 3.1.7 Costos marginales 3.1.8 Relacion costo-precio-volumen 3.1.9 Métodos para determinar la relacion Costo-volumen 3.1.9.1 Método de tabulación 3.1.9.2 Método Grafico 3.1.9.3 Método matemático 3.2 Clasificación de los costos desde el punto de vista decisorio 3.2.1 Costos incrementales y costos muertos 3.2.2 Costos de oportunidades y costos históricos 3.2.3 La influencia del costo de oportunidad en la adopción de decisiones sobre inversión Capitulo 4. Indicadores para medir la bondad de un proyecto de inversión 1. Representación grafica del flujo de fondos de un proyecto 2. El concepto del valor de oportunidad 3. el significado del valor presente neto (VPN) 4. La rentabilidad 4.1 La rentabilidad como una relacion de ingresos y egresos 4.2.1 La rentabilidad como una relacion entre los ingresos netos y el valor en libros de la inversión 4.3 La rentabilidad como una relacion entre los ingresos netos menos la depreciación dividido por la depreciación total acumulada 5. La tasa interna de rentabilidad o de retorno (TIR) 5.1 Concepto y definición 5.2 Deducción matemática de la tasa interna de rentabilidad o de retorno (TIR) 5.3 Ejemplos de cálculos de la tasa interna de rentabilidad (TIR) 5.4 La tasa interna de retorno como índice para evaluar inversiones 5.5 La verdadera tasa de rentabilidad de un proyecto de inversión 5.7 Compatibilidad, en un rango determinado, entre la verdadera tasa de rentabilidad (VTR) y el valor presente neto (VPN) 5.8 Análisis de alternativas cuando se presentan múltiples tasas internas de retorno o rentabilidad (TIR) para un proyecto 6. El costo anual uniforme equivalente (CAUE) 6.1 Comparación económica de proyectos sencillos 6.2 El costo anual uniforme equivalente (CAUE), como método para medir la depreciación económica 6.2.2 Error que se comete en el uso de la depreciación contable 6.2.3 Error común en la incorporación de la depreciación en la evaluación de proyectos 6.3 Comparación de proyectos con valor de salvamiento 6.4 Comparación económica de proyectos que tienen diferente duración 7. El análisis de reemplazo 7.1 Concepto del reemplazo 7.1.1 El horizonte de planeación 7.1.2 La disponibilidad de capital 7.1.3 El avance tecnológico 7.1.4 La vida económica 7.2 Periodo optimo de reemplazo o vida económica de un activo 7.3 Confrontación antiguo-viejo 7.4 Confrontación antiguo-nuevo, para un año mas 7.5 Caso especial de confrontación Antiguo-nuevo para activos prototipo 7.6 Calculo del valor critico de canje 7.7 El problema de la inflación 8. El periodo de restitución o ¨PAY-BACK PERIOD¨ 9. La relacion beneficio-costo (B/C) 9.1 El valor presente neto de los ingresos del proyecto 9.2 El valor presente neto de los egresos del proyecto 9.3 Relacion beneficio-costo: valor presente de los ingresos divididos por el valor presente de los egresos del proyecto (VPN ingresos)(VPN egresos) 9.3.2 Significado de la relacion beneficio-costo (B/C) 9.4 Compatibilidad y discrepancia entre la relacion beneficio-costo (B/C) y el valor presente neto (VPN) 9.5 Hipótesis implícitas en la relacion beneficio-costo (B/C) 10. El método del costo mínimo 10.1 El costo de un proyecto en valor presente 10.2 Periodo optimo de diseño 10.2.1 Factor de escala (m) 10.2.2 periodo de diseño 10.2.2.2 Periodo de diseño recomendado para Colombia Capitulo 5. Situaciones de incertidumbre en los proyectos de inversión 1. Introducción 2. Distribución de la probabilidad 2.1 En forma objetivo 2.2 En forma subjetivo 2.3. La curva normal 2.4 Probabilidad de perdida del proyecto (PPP) 3. Tasa de interés incrementada por el riesgo 3.2 Tasa de riesgo 3.3 Coeficiente de variación (CV) 3.4 Probabilidad de perdida del proyecto (PPP) 4. Análisis de sensibilidad y punto de equilibrio 4.1 El concepto de sensibilidad 4.2 El concepto de punto de equilibrio (BREAK-EVEN-POINT) Capitulo 6. Los costos totales del proyecto de construcción 1. El costo del lote 1.1 El costo de adquisición 1.2 Actualización del costo 1.2.1 El lucro cesante 1.2.2 La inflación 1.2.3 Costo de reposición 2. Los costos de preinversión 2.1 Estudio de pre-factibilidad Técnico-económica 2.1.1 Estudio de títulos 2.1.2 Levantamiento topográfico 2.1.3 Estudios previos del terreno 2.1.4 Estudio de mercado 2.1.5 Costo base para el cobro de la tarifa estimada (CBT_E) 2.1.6 Anteproyecto de urbanización 2.1.7 Esquema básico del proyecto arquitectónico (EBP_A) 2.1.8 Anteproyecto arquitectónico (AP) 2.1.9 Presupuesto preliminar de construcción (PPC) costo total de la obra estimado (CTO_E) 2.2 Diseño 2.2.1 Proyecto arquitectónico (PA) 2.2.1.1 Descripción de los trabajos o términos de referencia 2.2.1.2 Costos y honorarios 2.2.1.3 Categorías 2.2.2 Estudio de suelo y cimentación 2.2.3 Calculo y diseño estructural 2.2.4 Cálculos y diseño instalaciones hidrosanitarias 2.2.5 Diseño instalaciones eléctricas 2.2.6 Diseño instalaciones mecánicas y especiales 2.2.7 Presupuesto de construcción 2.2.8 Programación 2.2.9 Proyectos de urbanización 2.2.10 Trabajos varios 2.2.10.1 Descripción de los trabajos y términos de referencia 2.2.10.2 Costos y honorarios 3. Elaboración del presupuesto total del proyecto (PTP) 3.1.1 Elaboración del presupuesto total de construcción de la obra (PTC) o costo total de la obra según presupuesto (CTO_P) 3.1.1 Términos de referencia 3.1.2 Costos y honorarios 3.2 Bases elaboración del presupuesto definitivo de construcción (PDC) 3.2.1 Planos y especificaciones 3.2.2 División de la obra en actividades menores y por lo tanto menos complejas 2.2.3 Cantidad de obra 2.2.4 Visita al sitio de la obra 3.2.5 Precios básicos y análisis de precios unitarios 3.2.6 Otros costos directos de construcción (Codigo_18) 3.3 Costos directos de la construcción 3.3.1 preliminares 3.3.2 Cimentación 3.3.3 Estructura 3.3.4 Mampostería 3.3.5 Pisos y guardaescobas 3.3.6 Cubiertas 3.3.7 Pañetes y cielorrasos 3.3.8 Enchapes y accesorios 3.3.9 carpintería metálica y de madera 3.3.10 Pintura y estuco 3.3.11 Vidrios y cerraduras 3.3.12 Aparatos sanitarios 3.3.13 Instalaciones hidrosanitarias 3.3.14 Instalaciones eléctricas y afines 3.3.15 obras especiales 3.3.16 remates 3.3.17 Herramientas y equipos 3.3.18 Otros costos directos 3.4 Términos de referencia o descripción de los trabajos de construcción y honorarios 3.4.1 Construcción por administración delegada 3.4.2 Construcción a precio global 3.4.3 Construcción a precios unitarios 3.5 Honorarios de construcción 3.5.1 Honorarios por administración delgada 3.5.2 honorario por precio global o alzado 3.5.3 honorario por precios unitarios 3.6 Costos indirectos 3.6.1 costos generales de ejecución 3.6.1.1 Derechos y costos de instalación de servicios públicos 3.6.1.2 Impuestos y tasas municipales
3.6.1.3 sueldos y prestaciones sociales 3.6.1.4 otros costos de personal 3.6.1.5 Costos de transporte interno y externo 3.6.1.6 Avisos, andamios y equipos menores 3.6.1.7 Costos legales y seguros 3.6.1.8 Costos financieros de ejecución 3.6.2 Otros costos indirectos 3.6.2.1 costos de la administración central 3.6.2.1.1 sueldos y honorarios 3.6.2.1.2 seguros 3.6.2.1.3 Gerencia del proyecto 3.6.2.2 Costos de interventoría control y supervisión 3.6.2.2.1 Interventoría del proyecto durante su elaboración 3.6.2.2.2. interventoría durante la construcción 3.6.2.2.3 Control de la programación 3.6.2.2.4 Supervisión arquitectónica 3.6.2.2.5 Supervisión estructural 3.6.2.2.6 Control de presupuesto 3.6.2.3 Aumento de precios durante la construcción 3.6.2.4 imprevistos 3.6.2.5 costos de ventas 3.6.2.6 costos financieros diferentes a los de la construcción 4. Impuestos a la renta y complementarios 4.1 impuestos a la renta 4.1.1 contribuyentes obligados a presentar declaración de renta 4.1.2 Contribuyentes no obligados a presentar declaración de renta 4.1.3 Impuesto a las personas naturales 4.1.4 impuesta a personas jurídicas 4.2 impuestos al patrimonio Capitulo 7. El control de costos de los proyectos de construcción 1. El presupuesto total del proyecto (PTP) para facilitar el control de costos 1.1 Costos directos 1.2 costos directos de ejecución 1.2 costos indirectos 1.2.1 costos generales de ejecución 1.2.1 Otros costos indirectos 2. La proyección de un presupuesto 2.1 La distribución en el tiempo del presupuesto 2.2 el establecimiento de un factor de crecimiento ligado al tiempo 2.2.1 valor en dólares 2.2.2 valor en UPACs 2.2.3 Porcentaje de inflación anual o menstrual 2.2.4 índice del costo de la construcción 2.3 Metodología de la proyección de costos de una obra en ejecución 2.3.1 aspectos generales a tener en cuenta en la proyección 2.3.2 Costos generales fijos 2.3.3 costos generales proporcionales 3. Principios de contabilidad aplicados a la construcción 3.1 definición 3.2 los estados financieros 3.2.1 el balance general 3.2.1.1 activo corriente 3.2.1.1.1 caja y bancos 3.2.1.1.2 inventario o almacén 3.2.1.1.3 obras en proceso o construcciones en curso 3.2.1.1.4 obras terminales 3.2.1.2 activo no corriente o activo fijo 3.2.1.3 pasivo corriente 3.2.1.4. pasivo no corriente o pasivo a corto plazo 3.2.1.5 capital o patrimonio 3.2.2 estado de perdidas y ganancias 3.2.2.1 costos del producto 3.2.2.1.1 materiales de construcción 3.2.2.1.2 mano de obra directa 3.2.2.1.3 costos generales de construcción 3.2.21.4 costos de administración, interventoría e improvistos 3.2.2.2.3 costos de la construcción vendida 3.2.2.2 utilidades o perdidas del ejercicio 4 Metodología del control de costos 4.1 recopilación y análisis de la información 4.1.1 recopilación de datos 4.2 papelería para el control de costos 4.3 Rendimiento de ejecución de obra Capitulo 8. La financiación de la empresa y de los proyectos de inversión 1. El costo del capital 1.1. la estimación de interés de oportunidad 1.2 el costo del dinero 1.2.2 el costo del capital representado por las acciones 1.2.2.1 Dividendos uniformes a perpetuidad 1.2.2.2 dividendos en gradiente lineal infinito o que crecen en una cantidad constante ¨G¨ 1.2.2.3 Dividendos en forma de gradiente lineal escalonado 1.2.2.4 Dividendos en gradiente geométrico infinito o dividendos que crecen periódicamente en una tasa compuesta del G% 1.2.2.4.1 Deducción de la formula de la tasa de interés 1.2.2.5 Dividendo en forma de gradiente aritmético o geométrico infinito y escalonado 1.2.3 El costo de las ganancias 1.3 La financiación proveniente de los proveedores 1.4 la financiación proveniente de los compradores o consumidores 1.5 la financiación proveniente de emisión de bonos 2. El costo de los recursos del crédito 2.1 La financiación proveniente de los bancos 2.2.2 prestamos con recursos propios 2.1.2 prestamos con recursos redescontables 2.2 La financiación extra bancaria 2.3 el financiamiento procedente del exterior 2.4 la financiación proveniente del sistema UPAC 2.4.1 definición 2.4.2 antecedentes 2.4.3 la situación actual del sistema UPAC 2.4.4 Perspectivas del sistema UPAC 2.4.5 la selección de la entidad financiera 3. el costo de los recursos provenientes de sistemas novados de financiación 4. aplicación a los sistemas 4.1 Introducción Capitulo 9 La empresa constructora como persona jurídica y el arquitecto o el ingeniero civil como persona natural 1 entorno legal y formas de organización empresarial 1.1 sociedades de responsabilidad ilimitada 1.1.1 las personas naturales 1.1.2 la sociedad colectiva 1.1.3 la sociedad en comandita 1.1.4 el consorcio 1.1.5 la unión temporal 1.2 sociedades de responsabilidad ilimitada 1.2.1 empresa individual con responsabilidad limitada 1.2.2 la sociedad de responsabilidad limitada 1.2.3 la sociedad anónima 2. La contabilidad de las personas naturales y jurídicas 2.1 definición 2.2 el plan único de cuentas (PUC) 2.3 los estados financieros 2.3.1 el balance general 2.4 La planificación financiera 2.5 herramientas proporcionadas por los estados financieros Anexo No. 2 ANALISIS DE UN CASO PRACTICO. 1. localización del proyecto 2. Antecedentes del proyecto 3. Nombre del proyecto 4. Descripción del proyecto 5. Estudio del mercado 5.1 estudios de demanda de vivienda 5.1.1. Objetivos 5.1.2 Estudio realizado por Camacol en 1.988 5.1.2.1 tamaño de la muestra 5.1.3 estudio realizado por Camacol en 1.996 5.1.3.1 tamaño de la muestra 5.2 Estudios de oferta 5.2.1 metodología 5.3 Demanda insatisfecha 5.3.1 demanda insatisfecha e 1988 5.3.2 Demanda insatisfecha en 1996 5.3.3 promoción y venta 6. Costos del proyecto 6.1 El perfil del proyecto 6.2 presupuesto total del proyecto 6.2.1 costo del lote 6.2.2 costos directos e indirectos 7. Programación 8. estudios de pre-inversión 8.1 estudio de pre-factibilidad 8.2 estudio de prefactibilidad y diseño 8.2.1 proyecto arquitectónico 8.2.2 estudio de suelos 8.2.3 cálculos estructurales 8.2.4 rentabilidad 8.2.4.1 Relacion beneficio-costo (B/C) 8.2.4.2 Tasa interna de retorno BIBLIOGRAFIA